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澳洲房產投資有哪些建議?

瀏覽 36579 次  |  2016-11-14
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購買一處投資物業是很多澳大利亞移民境內最熱衷的投資方式之一。投資物業理應使你的財富增長或者至少保證你將來的財務。

購買一處投資物業是很多澳大利亞移民境內最熱衷的投資方式之一。投資物業理應使你的財富增長或者至少保證你將來的財務。然而,通常人們都對房產投資的概念有錯誤的認識,通常他們認為房產總能產生正回報。但事實卻并非如此,你需要時刻牢記你如何管理你的投資項目,這將決定該項目是否能幫助你達到財務目標。以下是讓你最大限度利用投資物業的10大建議:

 

1. 選擇合適的房產

 

在房地產行業做投資通常在說資產增值,所以說選擇最有可能增值的物業是你做決定最關鍵的一步。確保你有穩定的租金收入也非常重要,因為此資金流將減輕你的經濟壓力且創造收入。

 

不同等級的住宅物業——公寓、別墅——可能在不同的時間創造的收益不同。舉例說,空地無法提供租金收入,但如果該地區土地供不應求,便有可能迅速升值。而投資公寓可能意味著持維護費用比獨立式別墅低。有些區域會有比較高的租金回報,但你也要自己調查,因為通常這些物業的資產增值比較低。

 

 

你還要考慮的重要一點是,你的物業是能夠符合當地人口的需求。比如說,如果此處靠近大學,那么多臥室的戶型相對大后院別墅會更受歡迎。鄰進靜謐街道和學校的家庭住宅相比商業街周邊會更受家庭租客的親睞。

 

2. 做加和

 

投資物業是長期增產增值的有效途徑,然而你需要長期持有才能從中獲利。你需要了解有關投資房產的相關稅費并加入到你的計算公式中。會計的建議是十分重要的,因為隨著時間改變這些數據會有所變化,印花稅、增值稅、土地稅都需要算到你的投資計算中。

 

你應該知道銀行在審核你是否有貸款負債能力時只計算租金收入的80%,這是因為銀行需要計算中介費用和空置率,建議您在計算時也考慮這點。

 

3. 找到個合適的物業管理公司,放手讓他們進行管理

 

他們是這個領域的專業人士并能夠幫助你獲取此物業的最大利益。物業管理(或中介)應該給到你關于物業法律、業主和租客的權益和責任的建議。物業經理也應該負責維護工作,當然你也需要在事前同意所有與之相關的維修費用(除了某些緊急維修項目)。不要去和租客直接打交道,而盡量每次都與你的物業管理公司聯系,讓其與租客進行交涉。

 

4. 理解你所購買的市場

 

考慮該區域還有什么其他可購物業,確保你進行過調查并咨詢過可信賴的專業人士。比如說,查詢可靠的網站(例如RP Data),在那里你可以找到平均租金、物業價值和區域報告。同時,了解這個區域未來的規劃也是個好想法。比如說,如果在你物業有大型施工項目就有可能影響你的出租,而如果附近有一條規劃中的道路可能減少交通車輛,提升物業價值。

 

5. 挑選適合你的貸款產品

 

投資物業有許多對應的貸款產品,所以說選對貸款項目會對你長期的財務狀況很有幫助。

 

投資物業貸款都是可退稅的,但是有些借貸成本無法立刻退稅,對此你需要有所認識。不要將你的投資物業貸款和住宅貸款混淆,兩種類型應該分別處理,這樣你才能夠將你的退稅利益最大化。

 

選擇浮動還是固定利率基于你的個人狀況,但在做選擇之前也需要慎重考慮。長期來看浮動利率似乎會更便宜,但在適當的時間選擇固定利率也會讓你受益不少。

 

大多數的投資項目貸款都應選擇純利息貸款(還不是本息同還),因為這能提高你的退稅額,特別在你已經有住宅貸款的情況下。純利息還款的好處在于這能增加你的負扣稅額。

 

6. 巧妙運用另外一處物業的資產凈值

 

運用你住宅或另一處投資物業的凈資產杠桿是購買另一處投資物業的好方法。資產凈值指住宅在你手上持有的實際資本,你可以通過住宅價值和貸款欠款額計算得出。舉例,如果你的房產目前價值$1,000,000,而你的貸款欠款額還有$500,000,那你這處物業的資產凈值為$500,000。同時,利用你已有房產的房產凈值可以讓你借出更多的錢來支付你的投資物業,而這也能增加你的退稅數額。

 

7. 負扣稅

 

負扣稅能夠給到投資者們一定的稅費優惠(如果他們的投資額超過了收入額)。澳大利亞法律允許你從總收入中扣除你的借貸和維護成本。然而,你只能在起初賺到可扣稅收入的情況下才能享受稅費優惠。所以說,當你在一處物業上虧錢時,好處在于你可以用這些虧損來抵消你總收入的稅費。然而,投資者必須知道他們不應該就僅為了退稅而去購置房產。

 

8. 合適物業和設施的使用年齡和狀況

 

即使有負扣稅,如果在開始幾個月就需要更換屋頂和熱水器將對你的收益有很大的影響。因此在購買之前聘用專業的驗房公司是明智的(之后每年一次),他們可以幫你對物業進行全面的審查,排除一切可能的問題。

 

9. 吸引租客

 

盡量在廚房或浴室選用中性色調。你應該牢記物業的展示形象與租客質量息息相關。盡管這不是絕對的。另外一點人們經常討論的是,是否你的投資物業要達到你自己的自住標準,有些人認為這樣考慮會吸引更好的咨客。但是,還是將自住房和投資房分開考慮,你需要知道這是你租客的家而不是你的家。

 

10. 展望長遠未來

 

記住物業是項長期投資而你不應依賴短期的價格上漲。因為,你能夠持有的時間越長便越好。最后,記住房產不像是基金之類,你無法在你缺錢的時候賣掉一部分。總而言之,慎重考慮,但也要考慮到移民數量和租賃房短缺等數據,使房產成為比基金之類更好的投資選擇。

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